Eger ingatlanjai a legdrágábbak a megyéjéhez képest

Közel tíz százalékos reálár-csökkenést hozott a lakóingatlan-piacon. A házak, lakások árai nominál értéken hozzávetőleg 8,3 százalékkal nőttek az OTP Jelzálogbank elemzése szerint. Az áremelkedés az év folyamán lassult, az év végén csökkenésbe ment át. A magas inflációs környezetben 2022. közepe óta nagyjából állandósult a reálár-csökkenés.

Az OTP Jelzálogbank a NAV-hoz beérkezett adatok alapján készítette el tanulmányát, amelyből kiderül, hogy a községekben 12 százalékkal mérséklődtek az árak, a legnagyobb ütemű drágulás, 9 százalékos a kisebb városokban volt. Drágultak a lakások – hét százalékkal – olcsóbbak lettek a családi házak. Az országos lakótelepi átlagár 2023-ban 539 ezer forint volt négyzetméterenként, az egyéb lakásoké pedig 785 ezer forint.

Az elemzéshez használt, még nem teljeskörű adatbázisból 2022-höz képest 29 százalékos forgalomcsökkenést mértek, a becslés szerint százezer tranzakció történt, az év kezdetén mérsékeltebb volt a forgalom, év vége felé élénkült a piac. Ennek okai nagyrészt a fokozatosan javuló gazdasági kilátások, a csökkenő kamatszint, illetve a 2024-től változó, s az azt megelőző hónapokban így előre hozott keresletet generáló lakástámogatási rendszer voltak.

Az elemzésből kiderül, a település méretével arányosan alakult a forgalom, a falvakban volt a legnagyobb a csökkenés (36 százalékos), Budapesten a legkisebb, 27 százalékos. Pest megye kivételével mindenhol kevesebb adás-vétel történt, Heves vármegyében például közel negyven százalékkal, ennél rosszabb csak négy megyében volt a helyzet. A megyei jogú városok közül Zalaegerszegen felére esett az ingatlanforgalom, de Eger a mínusz negyven százalékával hátulról a hatodik. A 197 járásból 175-ben volt mérhető visszaesés, amelynek mértéke 13 egyében a 45 százalékot is meghaladta, Heves megye minden járásában 30-45 százalék közötti volt a visszaesés.

A tavalyi jelentős tranzakciószám-csökkenés miatt a forgási sebesség - az eladott ingatlanok aránya a lakásállományhoz képest - 148 járásban nem éri el az egy százalékot. Az élénkebb forgalom nagyvárosokban volt jellemző, illetve az olcsónak számító térségekben, így a Hevesi járásban. Heves megyében 0,82 százalék körüli volt a forgási sebesség, a 0,8-1 százalék közötti tartományban mozgott az Egri és a Pétervásárai járás, a 0,6-0,8 százalék közöttiben pedig a többi. Eger önmagéban 1,2 százalékos mutatóval rendelkezett.

Az elemzés az árakra is kitér. A megyék között Csongrád-Csanád állt az élen közel 14 százalékos nominális árnövekedéssel, de Bács-Kiskun, Vas és Nógrád értéke is meghaladta a 11 százalékot. A másik véglet Fejér, mindössze 1,4 százalékos áremelkedéssel, ám az öt százalékos szinttől még Budapest, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves (3,8 százalék) és Somogy is elmaradtak. A megyeszékhelyek közül Szekszárd drágult legjobban, 15,5 százalékkal, majd Békéscsaba és Szombathely következett, igaz, itt korábban maradt el az áremelkedés az átlagtól. Eger a maga hat százalékos drágulásával a középmezőnyben, a 11. helyen szerepelt. A lista másik végén Veszprém, Tatabánya, Miskolc és Salgótarján szerepelt.

A 197 járás közül tavaly 30-ban csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára, ezek közé tartozott a Hatvani, a Hevesi és a Füzesabonyi járás. Az Egri járásban öt százalék alatti, a Gyöngyösi és a Pétervásárai járásban 5-10 százalékos, a Bélapátfalvi járásban 15 százalék feletti áremelkedés volt.

A vármegyék közül a Balaton-part miatt messze Somogy a legdrágább, 743 ezer forintos négyzetméterárral, majd Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron következik 606–635 ezer forint közötti értékkel. A legolcsóbb Nógrád volt 187 ezer forintos átlagértékkel, bő százezer forinttal lemaradva Békéstől és Borsod-Abaúj-Zempléntől. Heves vármegyében a 2022-es 350 ezer forintos átlagról 370 ezer forint körülire nőtt az eladott ingatlanok átlagos négyzetméterára. A megyeszékelyek általában drágábbak a megye többi részénél, Somogy esetén azonban Kaposvár olcsóbb a megyei átlagnál. A másik véglet Eger és Kecskemét, melyek 40, illetve 34 százalékkal drágábbak, mint Heves és Bács-Kiskun megyék. Eger 520 ezer forint körüli négyzetméterárat mutatott föl 2023-ban, ezzel azonban nincs az élbolyban, Debrecen a legdrágább Debrecen 686 ezer forinttal, majd Veszprém, Győr, Székesfehérvár és Szeged következik 618-656 ezer forinttal. A sort Salgótarján zárja 198 ezer forintos átlagértékkel.

Ami a járásokat illeti, 18 ilyen közigazgatási egység árszintje haladja meg a 800 ezres limitet, s további újabb 18 a 650 ezer forintot, ezek között vannak a budapestiek és Balaton környékiek, illetve Pest megyeiek. Hét járás átlagára marad 100 ezer, további 44-é pedig 200 ezer forint alatt. Utóbbiak közé tartozott a Pétervásárai, a Bélapátfalvi, a Hevesi és a Füzesabonyi is, meg a Hatvani és Gyöngyösi járások a 200-350 ezres kategóriába tartoztak, a megyéből egyedüliként az Egri került a 350-500 ezer közötti sávba. Az országos átlagár tavaly 687 ezer forint volt, a főváros nélkül számított pedig 468 ezer.

Az OTP Jelzálogbank elemzése szerint 2023 egy rövid ideig tartó visszaeső lakáspiaci ciklus mélypontjaként vonul be a szakmai köztudatba. Kivárás jellemezte a piacot, a tartós áresés, ami komoly recessziók idején szokott bekövetkezni, elmaradt, ugyanakkor kevés új otthon épül. Az idei évben látszanak a kilábalás jelei, de szárnyalás nem. Van reálbér-növekedés, alacsonyabbak a kamatok, van – igaz, szűkebb körnek – elérhető támogatás, az emelkedő bérleti díjak miatt nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya is, állampapír után sokan fektethetnek ingatlanba. Az MNB szerint csökkent az ingatlanok túlértékeltsége is.

– Az OTP Ingatlanpont értékesítési statisztikái szerint múlt év végére, az idei elejére már az alkulehetőségek szűkülése dominálta a lakáspiacot. A téli hónapokban, a korábbi növekedés után már ismét csökkent – országosan 6,5%-ra – a lakáspiacon alkuval elérhető megtakarítások átlagos aránya. Ez a tendencia a kisebb városokat leszámítva minden településtípusnál érvényesült, és a mostanra kialakult jellemző alkuértékek, azaz az utoljára meghirdetett ár és a szerződéses vételár közötti különbség megközelítően a 2022 őszén látottakat idézik. AZ OTP szerint a forgalom növekedésének már látszanak jelei, 120–125 ezer adás-vételre számítanak, s nominális árakban is lehet növekedés. A lakásépítéseknél visszaeséssel számolnak. Általános piaci élénkülést a választást megelőző 2025-ös évtől vár az elemzés.